Welche Papiere benötigen Sie für den Verkauf von Immobilien in Spanien

Ihre Immobilie verkaufen: Was Sie wissen müssen

Sie haben sich entschieden, Ihr Haus in Spanien zu verkaufen. Eine einschneidende/gravierende Entscheidung! Sie trennen sich von einem Eigentum. Das bringt Kosten, Unsicherheit, Zweifel, Zeitaufwand, Energie und Emotionen mit sich. Wir werden im Laufe dieses Blogposts über die Kosten sprechen, die damit einhergehen. Aber lassen Sie uns erst mit dem erforderlichen Papierkram beginnen. 

Unten finden Sie eine Übersicht von Dokumenten, die für den Verkauf Ihrer Immobilie obligatorisch sind.

Eigentumsurkunde der Immobilie

Ein sehr wichtiges Dokument, um die Eintragung im Kataster zu ändern ist die Eigentumsakte der Immobilie. Wenn Sie einen Käufer für Ihr Haus gefunden haben, wird Ihr Anwalt um eine Kopie der Eigentumsurkunde bitten. Wichtig ist: eine Kopie, nicht das Original. Warten Sie nicht bis zum Ende des Verkaufsprozesses, sondern fordern Sie die Kopie dann an, wenn Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen. Sie können keine Kopie finden? Kein Problem. Es gibt mehrere Arten, eine Kopie der Urkunde anzufordern. Wenn Sie die Immobilie mithilfe eines Anwalts erworben haben, ist dieser meist im Besitz einer solchen Kopie. Wenn Sie eine Hypothek auf der Immobilie haben, können Sie die Bank fragen, ob diese noch eine Kopie der Urkunde hat. Ansonsten kann der Notar, den Sie für den Kauf beauftragt hatten, Ihnen eine Kopie besorgen. Wenn Sie den Namen des Notars vergessen, haben: Dieser steht auf der Nota Simple. Die Eigentumsurkunde ist wichtig, um einen privaten Kaufvertrag aufstellen zu können, um Steuern zu zahlen und diese anzugeben und natürlich zum Erstellen der Verkaufsurkunde.  

Der Energieausweis

Seit 2013 ist ein Energieausweis erforderlich, ohne den Sie Ihr Haus nicht verkaufen können. Es handelt sich dabei um einen Bericht, der die Energieeffizienz des Hauses wiedergibt. Immobilien werden dabei in Kategorien von A bis G eingeteilt, wobei A die effizienteste Kategorie ist. Ein solcher Energieausweis wird von qualifizierten und zertifizierten Fachleuten erstellt. Außer der Kategorie erhält der Hausbesitzer Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Ein solcher Ausweis ist 10 Jahre lang gültig, sofern keine Veränderungen am Haus vorgenommen wurden. Die Kosten für die Untersuchung hängen von der Größe der Immobilie ab und variieren zwischen 100 und 500 Euro. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer, der diese vor der Kapitalertragssteuer abziehen kann. MNM CostaBlanca arbeitet mit einer qualifizierten und renommierten Firma zusammen, die diese Untersuchung durchführt und Energieausweise erstellt. 

Nachweis der Löschung der Hypothek

Wenn die Hypothek getilgt ist, reicht es, das Dokument als Nachweis vorzulegen. Wenn die Hypothek noch nicht getilgt ist, müssen Sie die Hypothek bei der Eintragung des Verkaufs beim Notar annullieren und bezahlen, sodass der neue Eigentümer die Immobile auf seinen Namen registrieren lassen kann. 

Zuletzt gezahlte Rechnungen

Der Verkäufer muss Kopien der zuletzt gezahlten Rechnungen vorlegen, beispielsweise über den Verbrauch von Gas, Wasser, Strom etc. Für den Verkauf der Immobilie müssen die Zahlungen aktuell sein.  

IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Immobiliensteuer, die jährlich erhoben wird. Jeder Immobilieneigentümer, ganz gleich ob In- oder Ausländer, muss einmal pro Jahr IBI zahlen. Die Höhe der IBI variiert je nach Kommune, wobei der belastbare Wert der Immobilie die Grundlage für die IBI ist. Der Verkäufer muss ein Zertifikat vorlegen, mit dem er nachweisen kann, dass die Zahlungen der IBI aktuell sind. Verkäufer und Käufer vereinbaren, welchen Teilbetrag der IBI jede Partei (nach rato) zu zahlen hat.  

Bewohnbarkeitserklärung

Das ist ein Dokument, in dem steht, dass die Immobilie den Bewohnbarkeitsanforderungen der Kommune entspricht. Bauherren erhalten dieses Dokument, das nach 5 Jahren seine Gültigkeit verliert, bei Fertigstellung des Hauses im Rathaus. Danach muss der Eigentümer das Zertifikat erneuern lassen. In dem Fall erstellt die Gemeinde eine sogenannte „licencia de segunda ocupación", ein wichtiges Dokument, weil der Käufer ohne dieses Papier Ihren Vertrag für die Wasserversorgung nicht übernehmen kann. 

Dokumente bezüglich der Urbanisation

Diese Dokumente sind nur dann erforderlich, wenn Sie eine Immobilie in einer Gemeinschaft mit gemeinschaftlichem Eigentum, also einer Eigentümergemeinschaft, erwerben. Jeder Eigentümer dieser Gemeinschaft muss zu den gemeinschaftlichen Kosten beitragen. Diese Kosten decken beispielsweise die Pflege von Gärten, von Schwimmbädern, Fitnessräumen und dem Gebäude. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft muss einen Zahlungsnachweis abgeben. Der Käufer erhält eine Kopie der Statuten und Vorschriften der Eigentümergemeinschaft. 

Sie benötigen all diese Dokumente, um Ihre Immobilie verkaufen zu können, aber wie sieht es mit den Verkaufskosten aus? Wer zahlt diese Kosten? Lassen Sie uns dieses wichtige Thema einmal näher anschauen. 

Kosten vor dem Verkauf von Immobilien

Kosten für den Erhalt der erforderlichen Dokumente (Verkäufer)

Wenn Sie noch keine Kopien der oben aufgeführten Dokumente haben, müssen Sie sich diese besorgen. Sie kosten natürlich Geld, aber ohne diese Dokumente können Sie die Immobilie nicht verkaufen.

Kapitalertragssteuer (Verkäufer)

Die Kapitalertragssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn, den Sie mit dem Immobilienverkauf erzielen, also dem Verkaufspreis minus dem Betrag, den Sie konform der notariellen Urkunde dafür gezahlt haben. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Gewinn. 2021 zahlen Sie entweder 19, 21, 23 oder 26 Prozent. Manche Kosten, wie beispielsweise die Maklerkosten, können Sie vor der Berechnung der Kapitalertragssteuer abziehen.  

Sie wohnen seit mehr als drei Jahren als Einwohner in Spanien und investieren das Geld aus dem Verkauf Ihrer Hauptwohnung, um eine andere Hauptwohnung zu kaufen. In dem Fall brauchen Sie keine CGT zu zahlen. Bedingung dafür ist, dass Sie Ihre neue Hauptwohnung mindestens in den kommenden drei Jahren bewohnen. Wenn Sie älter als 65 Jahren sind, brauchen Sie diese Steuer nicht zu zahlen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie vor 1995 erworben haben, können Sie auch Steuerermäßigung erhalten. Die Regeln und Vorschriften ändern sich dauernd, daher empfehlen wir Ihnen, Kontakt mit einem Finanzberater aufzunehmen.  

Einbehaltung Nichtansässiger (Verkäufer)

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und sind Nichtansässiger in Spanien. In dem Fall muss der  Käufer Ihrer Immobilie 3 Prozent des Verkaufspreises in der notariellen Urkunde einbehalten. Der Käufer muss diesen Betrag an die „Hacienda", das spanische Finanzamt, zahlen. Der Verkäufer kann einen Anspruch auf Rückgabe erheben, wenn seine Steuerpflicht weniger als 3 Prozent beträgt.

Plusvalia (Verkäufer)

Diese Steuer basiert auf der Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet. Die Berechnung der Plusvalia-Steuer basiert auf drei Faktoren: erstens dem Standort der Immobilie, zweitens dem Wert des Grundstücks beim Kataster und drittes dem Zeitraum des Eigentums an der Immobilie. Laut spanischer Gesetzgebung zahlt der Verkäufer diese Plusvalia-Steuern an das örtliche Rathaus, aber wenn beide Parteien einverstanden sind, kann auch der Käufer diese Steuer zahlen.  

Maklerkommission (Verkäufer)

Wenn Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler beauftragen, müssen Sie die vereinbarte Kommission zahlen. Der Verkäufer kann diese Kosten von der Kapitalertragssteuer abziehen. 

Kosten für die Kündigung der Hypothek (Verkäufer)

Das gilt natürlich nur dann, wenn Sie eine Hypothek auf der Immobilie haben. Dann entstehen Kosten für den Notar und die Registrierung von Eigentum, dazu kommt eventuell eine Tilgungsprovision bei der Bank, die die Hypothek gewährt hat. 

Notarkosten (Käufer)

Hierbei handelt es sich um die Kosten für die Urkunden (Escritura). Die Vergütung wird aufgrund des in der Urkunde aufgeführten Verkaufspreises bestimmt.

Grunderwerbssteuer (Käufer)

Die Grunderwerbssteuer, die sogenannte ITP, ist von Region zu Region unterschiedlich und wurde in der Region Valencia (Costa Blanca Nord) auf 10 Prozent festgelegt. Sie zahlen diese Steuer, wenn Sie eine bestehende Immobilie erwerben.  

Im Falle eines Neubaus zahlt der Käufer keine ITP, sondern IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 Prozent. Außerdem zahlt der Käufer außer der IVA noch eine zusätzliche Erwerbssteuer, die AJD (Actos Juridicos Documentados) in Höhe von 1,5 Prozent. 

Schätzkosten Immobilien (Käufer)

Wenn ein Käufer eine Hypothek benötigt, muss die Bank eine Wertschätzung der Immobilie vornehmen. Diese Kosten gehen auf Rechnung des Käufers. 

Dokumente

Wenn Sie über alle erforderlichen Papiere verfügen, ist der Verkaufsprozess nicht kompliziert. Sorgen Sie daher für einen reibungslosen Ablauf dafür, dass Sie alle benötigten Dokumente zur Hand haben. 

Realistischer Preis

Schauen Sie sich auf dem Immobilienmarkt um und beherzigen Sie den Rat, den wir Ihnen als Makler geben. Wir kennen den Markt. Wenn Ihre Immobilie gut aussieht und der Preis marktkonform ist, werden Sie keinen finanziellen Verlust erleiden. 

Und noch eine letzte Empfehlung: Lassen Sie sich nicht hetzen oder stressen. MNM CostaBlanca kennt das Immobiliengeschäft bis ins Detail. Wir unterstützen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie von A bis Z.